Zawierane przed laty umowy kredytów denominowanych i indeksowanych kursem CHF zabezpieczone były standardowo hipoteką, czyli ograniczonym prawem rzeczowym służącym zabezpieczeniu wierzytelności banku. Na mocy tego zabezpieczenia bank może dochodzić zaspokojenia roszczeń z tytułu kredytu na wypadek jeśli kredytobiorca zaprzestanie jego spłaty.
Hipoteka zostaje ustanowiona poprzez wpis w księdze wieczystej nieruchomości i wygasa również na mocy wpisu wykreślającego hipotekę. W praktyce obciążenie hipoteką znacznie utrudnia swobodne dysponowanie nieruchomością, w tym jej sprzedaż. Dlatego w interesie każdego kredytobiorcy jest pozbycie się hipoteki.
Dopiero w tym momencie kredytobiorca staje się pełnoprawnym właścicielem nieruchomości i może nią rozporządzać wedle własnego uznania. Najprostszą drogą do wykreślenia wpisu hipotecznego banku jest uzyskanie prawomocnego wyroku sądu stwierdzającego nieważność umowy kredytowej.
Nieważność umowy kredytowej podstawą do wykreślenia hipoteki
Dla kredytobiorców kwestionujących w sądach umowy frankowe najkorzystniejszym rozstrzygnięciem sporu z bankiem jest stwierdzenie przez sąd nieważności umowy. Jest to rozwiązanie przynoszące największy uzysk finansowy i skutkujące całkowitym pozbyciem się przez kredytobiorcę toksycznego zadłużenia w CHF. Konsekwencją nieważności umowy jest także prawo do wykreślenia hipoteki banku z księgi wieczystej nieruchomości.
W świetle obowiązujących przepisów, hipoteka zabezpiecza wierzytelność wynikającą z określonego stosunku prawnego, którym w tym przypadku jest ważna umowa kredytowa. W sytuacji jeśli sąd wyda prawomocny wyrok stwierdzający nieważność umowy kredytowej, upada podstawa ustanowionej hipoteki.
W jaki sposób można wykreślić hipotekę ustanowioną na rzecz banku?
Wykreślenie hipoteki nie następuje w sposób automatyczny po uzyskaniu prawomocnego wyroku unieważniającego umowę kredytową, ale wymaga złożenia wniosku do odpowiedniego wydziału wieczystoksięgowego wraz z dokumentem potwierdzającym istnienie podstawy do dokonania takiego wykreślenia.
Art. 100 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece nakłada na wierzyciela (bank) obowiązek dokonania wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej w razie wygaśnięcia hipoteki. Oznacza to, że bank powinien kredytobiorcy wydać tzw. list mazalny, stanowiący potwierdzenie wygaśnięcia wierzytelności i jednocześnie zgodę na wykreślenie hipoteki.
Do niedawna był to problem, gdyż banki często odmawiały wydania tego dokumentu, pomimo że jako instytucje zaufania publicznego powinny respektować prawomocne wyroki sądów. W takiej sytuacji kredytobiorca składał wniosek o wykreślenie hipoteki na podstawie prawomocnego wyroku unieważniającego umowę, co nie zawsze było akceptowane przez sądy. Wówczas konieczne było wszczynanie postępowania na podstawie art. 10 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece, którego przedmiotem było usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a stanem rzeczywistym.
Brak zgody banku na wykreślenie hipoteki nie powinien już jednak stanowić problemu, bo w dniu 8 września 2021 r. Sąd Najwyższy wydał ważną dla Frankowiczów uchwałę nr III CZP 28/21, która dopuszcza możliwość wykreślenia hipoteki banku na podstawie prawomocnego wyroku unieważniającego kredyt we frankach.
Zgodnie z tym orzeczeniem, domniemanie zgodności wpisu w księdze wieczystej (także w odniesieniu do wpisu hipoteki) z faktycznym stanem prawnym może zostać wzruszone w innej sprawie cywilnej, niż sprawa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, wytoczona na podstawie art. 10 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece. W praktyce oznacza to, że hipotekę można „wyczyścić” na podstawie wyroku wydanego w sprawie cywilnej wytoczonej z powództwa Frankowicza o stwierdzenie nieważności umowy kredytowej.
Przykład ekspresowego wykreślenia hipoteki w 16 dni
Przykładem ekspresowego wykreślenia hipoteki banku w 16 dni od złożenia wniosku w wydziale wieczystoksięgowym jest sprawa prowadzona przez Kancelarię adwokacką Jacek Sosnowski – Adwokaci i Radcowie Prawni o sygn. akt I ACa 427/20, do której w dniu 10 marca 2021 roku Sąd Apelacyjny w Warszawie wydał prawomocny wyrok unieważniający umowę kredytową mBanku.
Zabezpieczeniem wierzytelności banku była w tym przypadku hipoteka łączna kaucyjna, ustanowiona na dwóch nieruchomościach, w tym nieruchomości zakupionej ze środków pochodzących z kredytu.
Po uzyskaniu prawomocnego wyroku stwierdzającego nieważność przedmiotowej umowy, kredytobiorca rozliczył się z bankiem, tzn. uiścił na jego rzecz pozostałą do spłaty część kapitału w wysokości 34.800,65 zł. Wynikało to z faktu, że kredyt zaciągnięty został na kwotę 253.000 złotych, a do momentu uprawomocnienia się wyroku kredytobiorca wniósł do banku w ratach kapitałowo-odsetkowych kwotę 218.199,35 zł. Warto zaznaczyć, że w razie kontynuowania wykonania umowy na dotychczasowych zasadach, kredytobiorca musiałby oddać bankowi kwotę wielokrotnie wyższą.
Kredytobiorca wypełnił zatem swoje zobowiązania zwracając bankowi nominalną kwotę kredytu. mBank nie uznał jednak prawomocnego wyroku sądu za wiążący i odmówił kredytobiorcy listu mazalnego, potwierdzającego wygaśnięcie wierzytelności i stanowiącego zgodę na wykreślenie hipoteki.
Pomimo to, niezwłocznie złożone zostały do VIII Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Gliwicach dwa odrębne wnioski o wykreślenie hipotek z ksiąg wieczystych nieruchomości stanowiących zabezpieczenie kredytu. W przypadku jednej z hipotek sprawa została przez sąd rozpatrzona w iście rekordowym tempie, pomimo trudności stwarzanych przez bank.
Sąd Rejonowy w Gliwicach uznał prawomocny wyrok sądu stwierdzający nieważność umowy kredytowej mBanku, za wystarczającą podstawę do wykreślenia hipoteki. Wniosek wpłynął do sądu w dniu 27.07.2021 roku, a już po 16 dniach tj. 12.08.2021 roku sąd dokonał wykreślenia wpisu hipotecznego.
Warto wspomnieć, że proces pozbycia się przez kredytobiorcę zobowiązania w CHF i obciążenia nieruchomości hipoteką przebiegł w całości w tempie ekspresowym. Wyrok I instancji zapadł już na drugiej rozprawie w dniu 20.07.2020 r., a wyrok prawomocny oddalający apelację banku został wydany zaledwie po 6 miesiącach od wniesienia apelacji, tj. w dniu 10.03.2021 roku. Natomiast po upływie kolejnych 5 miesięcy kredytobiorca rozliczył się z bankiem i uzyskał wykreślenie hipoteki przez sąd. W ten sposób definitywnie i wielopłaszczyznowo zakończył się spór, w wyniku czego kredytobiorca pozbył się toksycznego kredytu i stał się pełnoprawnym dysponentem nieruchomości.
